اتفاقيات التأجير

ما هي اتفاقية التأجير؟

قانون الالتزامات التركي رقم 6098 المادة 299

"عقد الإيجار هو عقد يلتزم فيه المؤجر بترك استخدام الشيء أو استخدامه والتمتع به للمستأجر، ويلتزم المستأجر بدفع الإيجار المتفق عليه في المقابل."

عناصر اتفاقية التأجير

1- اتفاق الطرفين:

٢- نقل الانتفاع بالشيء:

٣- بدل الإيجار:

لا يخضع إبرام عقد الإيجار لأي شروط شكلية. ومع ذلك، ولأغراض الإثبات، يُفضّل أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا.

بمجرد توافر جميع هذه العناصر، يُبرم عقد إيجار، مما يُنشئ حقوقًا والتزامات محددة لكلٍّ من المستأجر والمؤجر.

ديون المؤجر

أولا: التزام التسليم

يلتزم المؤجر بتسليم المأجور في الموعد المتفق عليه بحالة صالحة للاستخدام المقصود في العقد، والحفاظ عليه على هذه الحالة طوال مدة العقد. لا يجوز تعديل هذا الحكم بما يضر بالمستأجر في عقود إيجار السكن أو أماكن العمل المسقوفة؛ وفي عقود الإيجار الأخرى، لا يجوز وضع أي بند مخالف لهذا الحكم بما يضر بالمستأجر من خلال الشروط والأحكام العامة. (المادة 301 من قانون الالتزامات التركي)

من المهم ملاحظة أن مجرد تنفيذ المؤجر لالتزام التسليم لا يكفي؛ فهو ملزم بضمان صلاحية استخدام العقار المؤجر وتوافره طوال مدة العقد. علاوة على ذلك، يُعد توقيت تسليم المؤجر للعقار المؤجر بالغ الأهمية. وبينما تتضمن عقود الإيجار غالبًا بندًا يشترط سداد الإيجار مقدمًا، إلا أن هذا قد لا ينطبق دائمًا على المستأجر. وكما هو مذكور في المادة ذات الصلة،

لا ينص قانوننا على طريقة تسليم رسمية للعقار المؤجر. لذلك، يكفي أن يكون العقار جاهزًا للاستخدام من قِبل المستأجر. ومع ذلك، هناك طرق تسليم متعارف عليها أصبحت شائعة بسبب انتشارها. على سبيل المثال، في عقود إيجار العقارات، يجب تنظيف العقار المؤجر وإعادته، أو إعادة المفاتيح.

مع أن إعادة المؤجر للعقار المؤجر أمر بالغ الأهمية، إلا أن المستأجر غير مُلزم باستلامه. ويجوز للمستأجر عدم استخدامه نهائيًا بعد دفع الإيجار.

ثانيًا: الالتزام بتحمل الضرائب والالتزامات المماثلة

ما لم يُتفق على خلاف ذلك أو ينص عليه القانون، يتحمل المؤجر التزامات التأمين الإلزامي والضرائب وما شابه ذلك من الالتزامات المتعلقة بالعين المؤجرة. (المادة 302 من قانون المرافعات المدنية)

خلال مدة الإيجار، قد يتحمل المؤجر التزامات مصاريف معينة. قد يؤدي ذلك إلى دين ناشئ عن حق الملكية أو التزام ضريبي للدولة ناشئ عن دخل الإيجار. وكما هو منصوص عليه قانونًا، تقع هذه الالتزامات على عاتق المؤجر، ما لم يُتفق أو ينص القانون على خلاف ذلك.

على سبيل المثال، بما أن تنظيف الشقة والإضاءة عادةً ما يكونان مشمولين في رسوم الإيجار، فهما غير مشمولين، ولا يحق للمالك إنهاء عقد الإيجار بسبب تقصير المستأجر. وبالمثل، يتحمل المالك مسؤولية الضرائب، مثل التأمين الإلزامي ضد الزلازل، وضريبة الدخل، وضريبة الأملاك.

محكمة الاستئناف العليا، الغرفة المدنية الثالثة، 2017/9272 E.، 2017/4570 K.، 04.04.2017 T. القرار

يُنظَّم الالتزام بتحمل الضرائب والمسؤوليات المماثلة، المنصوص عليها في المادة 302 من قانون الالتزامات التركي، بشكل منفصل عن الالتزام بتحمل النفقات الإضافية المتعلقة باستخدام العقار المؤجر، المنصوص عليها في المادة 303 من القانون نفسه، ولا يُدرج ضمن النفقات الإضافية. ولا تُعتبر الضرائب على العقارات، أو ضرائب تنظيف البيئة، وما إلى ذلك، تعويضًا عن استخدام العقار المؤجر، بل هي التزامات تُدفع للإدارة مقابل خدمة تُقدِّمها.

ثالثًا: الالتزام بتحمل النفقات الجانبية

المؤجر مسؤول عن أي نفقات إضافية يتكبدها هو أو طرف ثالث فيما يتعلق باستخدام العين المؤجرة. (المادة 303 من قانون المرافعات المدنية)

عند مناقشة التزام المؤجر بالتسليم، ذكرنا أن يكون المأجور صالحًا للاستخدام خلال مدة الإيجار. ووفقًا لهذا الحكم القانوني، المرتبط به مباشرةً، يلتزم المستأجر بتحمل العبء الناتج عن أي نقص أو تدخلات يطلبها المستأجر خلال هذه المدة.

على سبيل المثال، دخول الهواء البارد من حواف الشرفات أو النوافذ، أو خلل في نظام قفل الباب الخارجي، أو ظهور العفن وظهور فقاعات الطلاء على الجدران بسبب اختلاف درجات الحرارة، كلها التزامات تخلق نفقات جانبية للمؤجر.

محكمة الاستئناف العليا، الغرفة المدنية الثالثة، 2009/9043 هـ، 2009/10720 ك، 22.06.2009 ت. القرار

بينما يتحمل المستأجر تكاليف الإصلاحات المتناسبة مع الإيجار والمتعلقة بالاستخدام العادي مقابل استخدام العقار، فإن تكلفة الإصلاحات الكبرى تقع على عاتق المؤجر. ويُعتبر تجديد مركز المحولات ونظام المصاعد في مركز الأعمال، وطلاء المبنى بالكامل، من الإصلاحات الكبرى.

رابعًا. مسؤولية المؤجر عن عيوب العقار المؤجر

1. المسؤولية عن عيوب العقار المؤجر وقت التسليم

إذا تم تسليم العين المؤجرة بعيوب جوهرية، يجوز للمستأجر أن يحتج بالأحكام المتعلقة بتخلف المدين أو مسؤولية المؤجر الناشئة عن عيب العين المؤجرة فيما بعد.

إذا سلمت العين المؤجرة بعيب بسيط، جاز للمستأجر أن يتمسك بالأحكام المتعلقة بمسؤولية المؤجر عن العيوب التي تظهر في العين المؤجرة بعد ذلك. (مادة 304 من قانون المرافعات المدنية)

2. المسؤولية عن عيب البضائع المؤجرة لاحقًا

أ. بشكل عام

إذا لحق بالعين المؤجرة عيب، يجوز للمستأجر أن يطلب من المؤجر إصلاح العيب، أو تخفيض الإيجار بما يتناسب مع العيب، أو تعويض الضرر. إلا أن طلب الإصلاح لا يمنع من ممارسة حقوق اختيارية أخرى.

في حالة وجود عيب جوهري، يحتفظ المستأجر بالحق في إنهاء العقد. (المادة 305 من قانون المرافعات المدنية)

ب. طلب إصلاح العيب والإنهاء

يجوز للمستأجر أن يطلب من المؤجر إصلاح العيب في العين المؤجرة خلال مدة معقولة، فإذا لم يتم إصلاح العيب خلال هذه المدة جاز للمستأجر استرداد العيب للمؤجر وخصم المستحقات الناتجة عن ذلك من بدل الإيجار أو طلب استبدال العين المؤجرة بأخرى مماثلة خالية من العيوب.

إذا كان العيب يمنع أو يعيق بشكل كبير الاستخدام المقصود للعقار المؤجر ولم يتم علاجه خلال الوقت المحدد، فيجوز للمستأجر إنهاء العقد.

يجوز للمؤجر، بدلاً من تصحيح العيب في العين المؤجرة، استبدالها بأخرى مماثلة خالية من العيوب خلال فترة زمنية معقولة.

للمؤجر أن يمنع المستأجر من استعمال حقه الاختياري بأن يقدم له فوراً بديلاً خالياً من العيوب، وأن يصلح ما لحقه من ضرر. (مادة 306 من قانون المرافعات المدنية)

ج. تخفيض رسوم الإيجار

إذا وجد عيب يفسد الانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بنسبة العيب، وذلك من وقت اكتشاف المؤجر للعيب حتى إزالة العيب. (مادة 307 من قانون المرافعات المدنية)

د. التعويض عن الأضرار

"إلا إذا أثبت المؤجر عدم خطئه، فإنه ملزم بدفع تعويض للمستأجر عن أي ضرر ناشئ عن عيب العين المؤجرة." (المادة 308 من قانون المرافعات المدنية).

تُقدّم المقالة أعلاه، المعنونة "مسؤولية المؤجر عن عيوب العقار المؤجر"، والعناوين الفرعية اللاحقة، حلاً واضحًا. الهدف هو تجنيب المؤجر أي مشقة من خلال ممارسة حقوقه الاختيارية، سواءً في حالة وجود عيوب أولية أو تلك التي تنشأ لاحقًا.

ديون المستأجر

أولا: الالتزام بدفع الإيجار

ما لم ينص العقد أو العرف على خلاف ذلك، يلتزم المستأجر بدفع الإيجار، وأي نفقات إضافية عند الاقتضاء، في نهاية كل شهر، وفي موعد أقصاه نهاية مدة الإيجار. (المادة 314 من قانون الإيجارات التركي)

الإيجار دخلٌ مكتسبٌ للمؤجر، وعادةً ما يُدفع نقدًا. ومع ذلك، يجوز للطرفين الاتفاق على طريقة دفع أخرى غير النقد. علاوةً على ذلك، يُحدد عقد الإيجار توقيت وطريقة دفع الإيجار بناءً على اتفاق الطرفين. ومع ذلك، إذا لم ينص العقد على هذه الشروط، فيجب دفع الإيجار "في نهاية كل شهر، وفي موعد أقصاه نهاية مدة الإيجار"، كما هو منصوص عليه في المادة القانونية أعلاه.

من المشاكل الشائعة الأخرى في مجال الإيجار عدم سداد المستأجر الإيجار في الموعد المحدد، رغم تحديد تاريخ سداد في عقد الإيجار، بل يختار المستأجر سداده في تاريخ لاحق يختاره. ويوضح قرار محكمة الاستئناف العليا ذلك على النحو التالي.

محكمة الاستئناف العليا، الغرفة المدنية الثالثة عشرة، 2009/12604 شرق، 2010/3043 ك، 11.03.2010 ت.

تشير كشوفات حسابات المدعي البنكية المتعلقة بسداد الإيجار إلى أن المدفوعات لم تُسدد في اليوم الثالث من كل شهر، كما هو منصوص عليه في العقد، بل في تواريخ لاحقة. وبالتالي، يُثبت أن الطرفين لم يلتزما فعليًا بالشرط التعاقدي القاضي بسداد الإيجار في اليوم الثالث من كل شهر، مما أدى إلى ممارسة فعلية. لم يُرسل المدعى عليه أي إشعار إلى المدعي قبل بدء إجراءات التنفيذ، ولم يطلب سداد المدفوعات في التاريخ المحدد في المادة 3 من العقد. إن بدء إجراءات التنفيذ لضمان تحصيل الإيجارات بنهاية المدة، بناءً على التأخر في سداد إيجار شهر أكتوبر، خلافًا للاتفاق الفعلي بين المدعي والمدعى عليه، أمر غير عادل ويشكل إساءة استخدام للحقوق.

مكان دفع الإيجار مهمٌّ أيضًا. يمكن للأطراف تحديد مكان الدفع طواعيةً في عقد الإيجار.

بموجب اللوائح الصادرة عن البيان العام لقانون ضريبة الدخل

وفقًا للائحة المتعلقة بالمستأجرين المتخلفين عن سداد الإيجار

كما هو منصوص عليه بوضوح في هذا البند، يُشترط تقديم إشعار كتابي بشأن متأخرات الإيجار المستحقة التي لم يسددها المستأجر. في حال التزام المؤجر بهذا الشرط، يحق له إنهاء عقد الإيجار. يجوز تمديد فترة العشرة أيام المذكورة، وفترة الثلاثين يومًا للمساكن وأماكن العمل المسقوفة، باتفاق الطرفين، ولكن لا يجوز تقصيرها بما يخالف هذا البند القانوني الإلزامي.

من المسائل المهمة الأخرى قانون التقادم الذي ينطبق على الدائن عند عدم سداد المستأجر لالتزامه الأساسي بسداد دين. مدة التقادم خمس سنوات لمستحقات الإيجار. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذه المدة لا تشمل جميع الديون الناشئة عن عقد الإيجار، بل خمس سنوات فقط لمستحقات الإيجار، بينما تخضع المستحقات الأخرى، مثل الرسوم، لقانون التقادم العام لمدة عشر سنوات.

كما يرد أدناه القرار الحالي للمحكمة العليا بشأن إمكانية تحميل المستأجر مسؤولية نفقات إضافية بالإضافة إلى دين الإيجار الرئيسي، ولكن إذا لم يتم سداده، فلا يمكن الاحتفاظ به تحت نفس البند مثل الإيجار المستحق من المؤجر، وبالتالي لا يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب التخلف عن السداد.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثانية عشرة، القرار رقم 2024/1119 هـ، رقم 2024/4149 ك، التاريخ: 30/04/2024

مرة أخرى، إن النص على التزام (نفقة) محدد في عقد الإيجار على أنه من مسؤولية المستأجر لا يعني بالضرورة اعتباره جزءًا من التزام الإيجار. حتى لو تعهد المستأجر بدفع نفقات إضافية، مثل الوقود، وأجور حراس الأمن، وأجور البواب، ورسوم التنظيف، ورسوم المياه، ورسوم الكهرباء، ورسوم التخلص من النفايات، والنفقات الإدارية، ورسوم الهاتف، إلخ، في عقد الإيجار، فإن هذه الالتزامات ليست التزام الإيجار الرئيسي، بل هي مجرد ملحق لالتزام الإيجار الرئيسي. لذلك، فإن عدم الوفاء بهذه الالتزامات لا يُعد سببًا للإخلاء بسبب التخلف عن السداد، والذي يقع ضمن اختصاص محكمة التنفيذ.

ثانيًا: واجب الاستخدام بحذر واحترام الجيران

يتوجب على المستأجر استعمال العقار المستأجر بعناية طبقاً للعقد وإظهار الاحترام الواجب للأشخاص الذين يعيشون في العقار الذي يقع فيه العقار المستأجر والجيران.

إذا أخل المستأجر بهذا الالتزام، فعلى المؤجر إخطار المستأجر كتابيًا، في عقود الإيجار السكنية والتجارية، قبل ثلاثين يومًا على الأقل من تاريخ الإخلال، أو إنهاء العقد. وفي عقود الإيجار الأخرى، يجوز للمؤجر إنهاء العقد فورًا، دون إشعار مسبق، وذلك بإخطار المستأجر كتابيًا.

في عقود الإيجار السكنية والتجارية، إذا تسبب المستأجر عمدًا في أضرار جسيمة بالعقار المؤجر، أو إذا كان من المفهوم أن المدة الممنوحة للمستأجر ستكون بلا فائدة، أو إذا كان سلوك المستأجر المخالف لهذا الالتزام لا يُطاق بالنسبة للمؤجر أو الأشخاص الذين يعيشون في العقار نفسه أو الجيران، يجوز للمؤجر إنهاء العقد فورًا بإشعار كتابي. (المادة 316 من قانون الإجراءات المدنية).

يُحدد القانون بوضوح واجب الاستخدام بحرص واحترام للجيران، وعواقب ذلك على المستأجر واضحة. لتوضيح هذه النقطة، نذكر مثالاً:

إذا استأجر مستأجر منزلًا، فسيكون الأمر مشكلةً إذا قام بسلوكيات غير لائقة داخل المنزل. على سبيل المثال، كسر الجدران وإعادة تشكيلها وفقًا لتقديره، أو القيام بسلوك خطير قد يُسبب حريقًا، أو القيام بسلوك غير أخلاقي.

- ومن أمثلة واجب احترام الجيران تصرفات مثل الاستماع إلى الموسيقى الصاخبة أو التصرف بشكل غير لائق تجاه الجيران.

توضح هذه الأمثلة أنه في حالة أماكن العمل السكنية والمسقوفة، يُمنح المستأجر إشعارًا مدته 30 يومًا لتصحيح المخالفة، وفي حال عدم تصحيحها، يُفسخ العقد. أما في حالة عقود الإيجار الأخرى غير السكنية والمسقوفة، فيُمكن إنهاء العقد فورًا بإشعار كتابي، دون الخضوع لهذه المدة.

وهناك نقطة أخرى مهمة وهي أنه على الرغم من أن المشرع قد نظم شرط فترة الثلاثين يومًا لإيجارات السكن وأماكن العمل المسقوفة، إلا أن هناك استثناء كما هو موضح أدناه.

تنص الفقرة الثانية من المادة 316 على وجوب تقديم إشعار مدته 30 يومًا حتى في حالة الإخلال بواجب الرعاية والاحترام في عقود الإيجار السكنية والتجارية. ومع ذلك، تنص الفقرة الثالثة من المادة نفسها على استثناء من هذا الشرط. في عقود الإيجار السكنية والتجارية، إذا تسبب المستأجر عمدًا في أضرار جسيمة للعقار المؤجر، إذا اتضح أن الوقت الممنوح للمستأجر سيكون بلا جدوى، أو إذا كان انتهاك المستأجر لهذا الالتزام لا يُطاق للمؤجر أو المستأجر أو سكان العقار أو الجيران، يجوز للمستأجر إنهاء العقد فورًا بإشعار كتابي، دون الخضوع لفترة 30 يومًا. ومن الأمثلة على ذلك: تنظيم المستأجر للدعارة في العقار المؤجر، والانخراط في معارك مستمرة مع الجيران، وإشعال الحرائق عمدًا في المبنى، أو جمع الأصدقاء وتعاطي المخدرات في العقار المؤجر.

ثالثًا: الالتزام بدفع مصاريف التنظيف والصيانة

يلتزم المستأجر بدفع مصاريف التنظيف والصيانة اللازمة للاستخدام الاعتيادي للعقار المؤجر. وتُراعى في هذا الشأن العادات والتقاليد المحلية. (المادة ٣١٧ من قانون المرافعات المدنية).

يتحمل المستأجر مسؤولية أي مشاكل أو عيوب طبيعية تنشأ أثناء استخدام العقار. على سبيل المثال، يتحمل المستأجر مسؤولية أي عيوب بسيطة وعادية، مثل صوت مفصلات الأبواب أو انسداد الأحواض.

رابعًا. الالتزام بإخطار المؤجر بالعيوب

"ويلتزم المستأجر بإخطار المؤجر دون تأخير بأي عيب لا يلتزم بإصلاحه، وإلا كان مسؤولاً عن الأضرار الناجمة عن هذه العيوب." (المادة 318 من قانون المرافعات المدنية)

في هذا البند، وخلافًا للمادة السابقة، يُلزم المستأجر بالإبلاغ فورًا عن أي عيوب غير مُلزم بإصلاحها. وإلا، فقد يُلزم بإصلاح الضرر الناتج. على سبيل المثال، إذا تجاهل المستأجر تسرب المياه من السقف ولم يُبلغ عنه عند تسجيل الوصول، فلن يتمكن لاحقًا من المطالبة بتعويض من المؤجر عن الأضرار التي لحقت بأجهزته الإلكترونية بسبب التسرب.

خامسًا: الالتزام بتحمل تكاليف إصلاح العيوب وإثبات الملكية المؤجرة

يتوجب على المستأجر أن يبذل الجهود اللازمة لإزالة العيوب الموجودة في العين المؤجرة أو لمنع وقوع الضرر.

يلتزم المستأجر بالسماح للمؤجر والطرف الثالث الذي يعينه المؤجر بزيارة ومعاينة العين المؤجرة بقدر ما يكون ذلك ضروريا للصيانة أو البيع أو التأجير اللاحق.

يتوجب على المؤجر إبلاغ المستأجر مسبقًا بالأعمال والجولات في العين المؤجرة ومراعاة مصلحة المستأجر أثناء هذه الأعمال.

حقوق المستأجر فيما يتعلق بتخفيض الإيجار والتعويض عن الأضرار محفوظة. (المادة 319 من قانون المرافعات المدنية)

لقد ذكرنا أن المؤجر ملزم بتسليم العقار في حالة صالحة للاستخدام، وأن الحفاظ على هذه الحالة طوال مدة الإيجار. لذلك، قد يلزم المستأجر القيام ببعض الأنشطة خلال مدة الإيجار. قد تُسبب هذه الأنشطة إزعاجًا للمستأجر. ومع ذلك، يلتزم كلا الطرفين بتحمل هذا. وبالطبع، يجب على المؤجر التصرف بعناية ودقة، وإجراء الإصلاحات أو التجديدات اللازمة مع تقليل أي إزعاج للمستأجر.

من الحالات الشائعة الأخرى أنه مع اقتراب انتهاء مدة الإيجار، يُطلب من المستأجرين الجدد معاينة العقار لإعادة تأجيره. يجب الاتفاق على ذلك مع المستأجر الحالي، وتحديد إطار زمني يناسب الطرفين.

Kira Sözleşmeleri.pdf

تنزيل PDF • 1.09MB