KİRA SÖZLEŞMELERİ

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

            Kira sözleşmesi çoğu kişinin başta konaklama ihtiyacı sebebiyle muhatap olduğu ancak bunun dışında da birçok alanda farkında olmadan sözlü veya yazılı olarak bu sözleşmelerin içinde bulduğu bir sözleşme türüdür.

            6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 299

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

1- Tarafların Anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart tarafların karşılıklı olarak anlaşmalarıdır.

2-  Bir Şeyin Kullanılmasının Devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.

3- Kira Bedeli: Kiracı, kiralananı kullanmak karşılığında kiralayana bir miktar para ödemek yükümlülüğündedir. Ancak taraflar anlaşarak kira borcu olarak paranın yerine başka herhangi bir edime de karar verebilirler.

Kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Fakat ispat bakımından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha uygun olacaktır.

Bütün bu unsurların var olmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur. Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiralayanın bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar.

KİRAYA VERENİN BORÇLARI

I. Teslim Borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. (Tbk m. 301)

Öncelikle dikkat edilmesi gereken durum şudur ki; kiraya veren teslim borcunu alelade bir şekilde ifa etmesi yeterli olmayıp kiralananın kullanıma elverişliliği ve bunun sözleşme süresince bulundurmakla yükümlü tutulmuştur. Bununla birlikte kiraya verenin kiralananı teslim etme zamanı da önem taşımaktadır. Kira sözleşmelerinde genellikle kiranın peşin ödeneceği hükmü yer alsa da bu durum her zaman kiracı için geçerli olmayabilir. İlgili maddede de belirtildiği üzere kiralanan kiraya verilen tarafından kullanıma elverişli bir şekilde teslim edilmediği sürece kiracı açısından bu borç doğmuş olmayacaktır. Yine 6098 sayılı TBK madde 97 uyarınca “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” Dolayısıyla kira sözleşmesinde peşin olarak kararlaştırılan kira bedeli, kiraya verenin öncelikli olan edimini yerine getirmesiyle başlayacaktır.

Kiralanan şeyin nasıl teslim edileceği hususunda şekli bir teslim yasamızda öngörülmemiştir. Dolayısıyla kiralananın kiracının kullanımı için hazır edilmiş olması yeterlidir. Ancak yaygın uygulamalar sonucunda teamül haline gelmiş teslim etme yöntemleri bulunmaktadır. Örnek olarak taşınmaz kiralarında kiralananın temizlenerek teslim edilmesi veya taşınmazın anahtarının teslim edilmesi gibi.

Kiraya verenin kiralananı teslim etmesinin öneminden bahsederken kiracının ise teslim alması konusunda herhangi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kiracı isterse kira bedelini ödedikten sonra kiralananı hiç kullanmaya da bilir.

II. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. (Tbk m. 302)

Kiralama süresi içerisinde kiralayan taraf için birtakım gider yükümlülükleri doğabilir. Bu sebeple mülkiyet hakkından kaynaklı bir borç veyahut kira gelirinin elde edilmesi sonucu devlete karşı olan vergi borcu doğabilir. Kanunda açıkça belirtildiği üzere bu tür borçlar aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren tarafa aittir.

Örnek verecek olursak; apartman içi temizleme ve aydınlatma kira bedelinin dışında genellikle aidatlar içinde yer aldığı için kira bedelinden sayılamaz ve kiracının temerrüdüne dayanılarak kiraya veren tarafından kira sözleşmesi sona erdirilemez. Aynı şekilde zorunlu deprem sigortası, gelir vergisi, emlak vergisi gibi vergilerden de kiraya veren sorumlu olacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9272 E., 2017/4570 K., 04.04.2017 T. Kararı 

“Türk Borçlar Kanunu'nun 302. maddesinde vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, aynı Kanun'un 303. maddesinde kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan giderlere katlanma borcundan ayrı olarak düzenlenmiş ve yan giderlere dahil edilmemiştir. Emlak, çevre temizlik vs. vergiler kiralananın kullanılması karşılığı olmayıp, idarece yapılan bir hizmetin karşılığı olarak idareye ödenmesi gereken bir yükümlülüktür.”

III. Yan Giderlere Katlanma Borcu

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. (Tbk m. 303)

Yukarıda kiraya verenin teslim borcundan bahsederken kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli olmasından söz etmiştik. Tam olarak bununla bağlantılı olan bu kanun maddesi gereğince de kiralananın bu süreçte ihtiyaç duyduğu eksikliklerin veya müdahalenin sonucunda doğan külfete katlanmakla yükümlüdür.

Örneğin; Balkon veya pencerelerin kenarlarından içeri giren soğuk hava, dış kapının kilit sisteminin arızalanması, sıcaklık farklarından dolayı duvarlarda oluşan küf ve boya kabarmaları gibi edimler kiraya veren için yan gider oluşturan yükümlülüklerdir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2009/9043 E., 2009/10720 K., 22.06.2009 T. Kararı 

“Kiracı, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile orantılı ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu ise de esaslı tamirat giderleri kiralayana aittir. İş merkezine ait trafo merkezi ile asansör sisteminin yenilenmesi ve binanın tamamen boyanması esaslı tamirat niteliğindedir”

IV. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (Tbk m. 304)

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk

a. Genel Olarak

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. (Tbk m. 305)

b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. (Tbk m. 306)

c. Kira Bedelinin İndirilmesi

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. (Tbk m. 307)

d. Zararın Giderimi

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. (Tbk m. 308)

Yukarıda kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu başlıklı kanun maddesi ve devamında gelen alt başlıklarda net bir şekilde çözüm yolu sunulmuştur. Gerek başlangıçtaki ayıptan gerekse sonradan ortaya çıkan ayıp karşısında seçimlik hakları da kullanarak kiralayan kişinin mağduriyetinin önüne geçilmek istenilmiştir.

KİRACININ BORÇLARI

I. Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. (Tbk m. 314)

Kira borcu kiraya veren için hak edilmiş bir kazanç olup, kira borcu edimi genellikle paradır. Ancak taraflar para dışında karşılıklı anlaşma ile farklı bir edime de karar kılabilirler. Bunun dışında kira borcunun ne zaman ve ne şekilde ödeneceği tarafların anlaşması üzerine kira sözleşmesinde yer alır. Ancak bu şartların öngörülmediği bir sözleşmenin olması durumunda yukarıdaki kanun maddesinde de yer aldığı üzere “her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde” ödenmelidir.

Kira bedeli ile ilgili uygulamada sık karşılaşılan diğer bir sorun ise kira sözleşmesi ile kira bedelinin ödeme zamanının belirlenmiş olmasına rağmen, kiracı tarafından zamanında ödenmemesi ve kiracının kendi belirlediği sonraki bir tarihte ödemesidir. Bununla ilgili açıklama yargıtay kararında şöyle yapılmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2009/12604 E., 2010/3043 K., 11.03.2010 T.

“Davacının kira paralarının ödenmesiyle ilgili ibraz ettiği banka dekontlarından sözleşmede belirtildiği gibi her ayın 3.günü değil, daha sonraki tarihlerde ödemelerin yapıldığı anlaşılmaktadır. Öyle olunca taraflar arasında, kiranın her ayın 3. günü ödeneceğine dair sözleşmedeki şarta fiilen uyulmadığı, böylece fiili bir uygulamanın doğduğu sabittir. Davalı davacıya icra takibinden önce herhangi bir ihtar gönderip ödemelerini sözleşmenin 3. maddesinde belirtilen tarihte yapması konusunda bir talepte de bulunmamıştır. Davacı ile davalı arasında fiilen meydana gelen kararlaştırılmaya aykırı olarak, Ekim kirasının geç ödendiğinden bahisle dönem sonuna kadar kiraların tahsilini temin için icra takibi yapması haksız olup hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.”

Kira borcunun nerede ödeneceği de önem taşımaktadır. Taraflar kira sözleşmesinde iradeleri ile kira borcunun ödeme yerini kararlaştırabilirler.

17 Ekim 2024 tarihinden itibaren 328 seri No.lu Gelir Vergisi Kanunun Genel Tebliği ile yapılan düzenlemeyle konut kira ödemelerinde 500 TL’nin altındaki kira ödemelerinin elden yapılabilmesine ilişkin alt sınır kaldırılmış ve konut, işyeri veya süre ayrımı olmaksızın bütün kira ödemelerinin bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla yapılması zorunluluğu getirilmiştir.

Kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracı ile ilgili olarak yapılan düzenlemeye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” (Tbk m. 315) 

Bu hükümde açıkça belirtildiği üzere ödeme zamanı gelmiş ancak kiracı tarafından ödenmeyen kira borçları için yazılı bildirim şartı koşulmuştur. Kiraya veren bu şartı yerine getirdiği takdirde kira sözleşmesini feshedebilir. Bahsedilen 10 günlük ve konut ve çatılı işyeri için 30 günlük süreler tarafların anlaşması halinde uzatılabilir ancak emredici nitelikte olan bu kanun hükmüne karşı gelecek şekilde kısaltılamaz.

Bir diğer önemli konu ise kiracının bu asli edim yükümlülüğü olan borcun ödenmediğinde alacaklı tarafı için işleyecek olan zamanaşımı süresidir. Bu zamanaşımı süresi kira alacağı için 5 yıldır. Ancak dikkat edilmelidir ki kira ilişkisinden kaynaklı tüm borçlar için 5 yıl değildir. Yalnızca kira alacağı için 5 yıl olup örneğin aidat borcu gibi diğer alacak kalemleri için genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık süreye tabi olacaktır.

Kiracının asıl kira borcu dışında yan giderlerden de sorumlu tutulabileceği ancak bunun ödenmemesi halinde kiraya veren tarafından kira alacağı ile aynı kalemde tutulamayacağı, dolayısıyla temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamayacağı ile ilgili güncel yargıtay kararı da aşağıda sunulmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2024/1119 E., 2024/4149 K., 30.04.2024 T. Kararı

“Yine, kira sözleşmesinde belirli bir edimin(giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olması o edimin(borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmez. Kiracı, kira sözleşmesinde yakıt gideri, bekçi parası, kapıcı parası, temizlik parası, su parası, elektrik parası, çöp parası, yönetim gideri, telefon ücreti vs. gibi yan giderleri ödemeyi üstlenmiş olsa dahi, söz konusu edimler asıl kira borcu olmayıp asıl kira borcunun eklentisi niteliğinde olduğundan anılan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi olmaz.”

II. Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (Tbk m. 316)

Kanunda, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu açıkça düzenlenmiş olup bunun doğuracağı sonuçlar da kiracı için nettir. Bu konuda örnek vererek açıklamak gerekirse;

-Kiracının bir ev kiralaması durumunda evin içinde sergilenmemesi gereken davranışları uyguluyor olması bir sorun teşkil edecektir. Örneğin evin içinde duvarları kendi keyfine göre kırıp şekillendirmesi, yangına sebep olacak tehlikeli hareketler yapması, ahlak dışı hareketler yapması gibi.

-Komşulara saygı gösterme borcuna örnek olarak ise genellikle karşılaşılan yüksek sesle müzik dinlemek, komşulara karşı nahoş davranışlarda bulunmak gibi hareketleri söyleyebiliriz.

Bu verdiğimiz örnekler konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya 30 günlük süre içinde aykırılığın giderilmesi konusunda ihtar verileceği, giderilmediği takdirde ise sözleşmenin feshedileceğine ilişkindir. Kanunda da belirtildiği üzere konut ve çatılı işyeri haricindeki kira ilişkilerinde bu süreye tabi olmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.

Bir diğer önemli husus ise kanun koyucu tarafından konut ve çatılı işyeri kiralarında bu 30 günlük süre zaruriyeti düzenlenmişse de maddenin devamında açıklandığı üzere bir istisna mevcuttur.

316. maddenin ikinci fıkrasında konut ve çatılı işyeri kiralarında özen ve saygı yükümlülüğü ihlal edilse dahi ihtarname ile 30 günlük süre verilme mecburiyeti düzenlenmişe de aynı maddenin 3. fıkrasında bu duruma bir istisna getirilmiştir. Eğer konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında 30 günlük süreye tabi olmaksızın yazılı bir bildirimle derhal sözleşmeyi feshedebilir. Buna örnek olarak; kiracının kiralananda fuhuş düzenlemesi, komşularla sürekli olarak kavga etmesi, binada kasten yangın çıkarması, arkadaş çevresini toplayıp kiralananda uyuşturucu tüketilmesi gibi.

III. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. (Tbk m. 317)

Kiracını kullanımı sırasında ortaya çıkan olağan sorunlar veya eksiklikler kiracının ödeme yükümlülüğü kapsamında yer almaktadır. Örneğin kapı menteşelerinden sesler gelmesi, lavaboların tıkanması gibi basit ve olağan ayıpların yükümlülüğü kiracıya ait olacaktır.

IV. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. (Tbk m. 318)

Bu hükümde ise bir önceki kanun maddesinin aksine kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpların olması halinde bunları derhal bildirmekle görevlendirilmiştir. Aksi halde bunlardan doğan zararı gidermek zorunda kalabilir. Örneğin teslim anında tavandan su sızmasını önemsemeyip bildirmeyen bir kiracı sonrasında bu su sızması sebebiyle elektronik aletlerinin gördüğü zararı kiraya verenden isteyemeyecektir.

V. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. (Tbk m. 319)

Kiraya verenin kullanıma elverişli bir şekilde teslim borcu olduğunu ve bu elverişliliğin kira süreci boyunca da sürdürülmesi gerektiğini söylemiştik. Dolayısıyla kiralama süresi boyunca kiralanan için yapılması gereken birtakım faaliyetler söz konusu olabilir. Bu faaliyetler dolayısıyla kiracının rahatsız edilmesi gerekebilir. Ancak iki tarafın da buna katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Tabii kiraya veren özenli ve hassas davranarak kiracıya en az seviyede rahatsızlık vererek gerekli onarım veya tadilatı yapmalıdır.

Genellikle karşılaşılan bir diğer durum ise kira süresi sonuna yaklaşıldığında evin bu süreçte yeniden kiralanabilmesi için yeni kiracıların evi gezip görmesi söz konusu olmaktadır. Bu konuda mevcut kiracı ile anlaşarak iki taraf için uygun bir zaman dilimi seçilmelidir.

Kira Sözleşmeleri.pdf

PDF dosyasını indir • 1.09MB