GAYRİMENKUL ALIM VE SATIMININ HUKUKİ STANDARTLARI VE DEVİR SÜREÇLERİ

 1.  GİRİŞ

Gayrimenkul alım ve satımı, hukuki ve mali boyutlarıyla dikkat gerektiren bir süreçtir. Türkiye’de taşınmaz devir işlemleri, resmi kurumlar ve hukuki prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilir. Gayrimenkul edinme, bireyler ve kurumlar için büyük bir yatırım olup, bu süreçte hataların ve hukuki sorunların önüne geçmek için belirli standartlara uyulması gerekir. Tapu kayıtlarının doğru şekilde incelenmesi, devir işlemlerinin eksiksiz tamamlanması ve tarafların yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi, güvenli bir mülkiyet devri açısından büyük önem taşır. Bu makalede, gayrimenkul alım ve satımının hukuki standartları, süreçleri ve tarafların haklarını korumak için dikkat edilmesi gereken hususlar detaylandırılacaktır.

2.  GAYRİMENKUL ALIM VE SATIMININ HUKUKİ DAYANAĞI

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Mülkiyet hakkının devri, tapu sicilinin tutulması ve gayrimenkullerin tescili gibi konular bu kanun kapsamında düzenlenmiştir. Gayrimenkul satışı, tapuya tescil edilmedikçe alıcıya mülkiyet hakkı kazandırmaz.

• 2644 sayılı Tapu Kanunu: Tapu sicilinin düzenlenmesi ve korunması, mülkiyet değişikliklerinin resmi olarak kaydedilmesi gibi süreçleri belirler. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yürütülen işlemler, hukuki geçerlilik kazanabilmesi için bu kanun çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinin taraflara yüklediği hak ve borçları belirler. Satışın geçerli olabilmesi için yazılı bir sözleşme yapılması ve tapuda resmi senetle işlem gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Kentsel dönüşüm alanlarında yapılan satış ve devir işlemlerini düzenler. Riskli yapıların devri ve yenilenmesi konusunda belirli sınırlamalar getirebilir.

• Emlak Vergisi Kanunu: Satış işlemlerinde ödenmesi gereken vergi yükümlülüklerini içerir. Rayiç bedel belirleme süreçleri ve taşınmazın vergisel yükümlülükleri bu çerçevede düzenlenir.

• Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartman veya sitelerde bağımsız bölümlerin satışı ve devri konusunda düzenlemeler içerir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı konularında alıcı ve satıcıların haklarını ve sorumluluklarını belirler.

Bu kanunların yanı sıra, tapu devri işlemlerinin hukuka uygun olması için tarafların ilgili yönetmeliklere ve tapu sicil işlemlerine dikkat etmesi gerekir. Hukuki dayanağı sağlam olmayan işlemler, taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabileceğinden, sürecin uzman danışmanlar eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.

3.  SATIŞ ÖNCESİ HUKUKİ İNCELEME VE HAZIRLIK

Gayrimenkul alım ve satım sürecinde hukuki risklerin önlenmesi ve hak kaybına uğramamak için satış öncesinde detaylı bir inceleme ve hazırlık yapılması önem arz etmektedir. Bu süreçte ilk olarak taşınmazın tapu kaydı bilgileri incelenmelidir. Malik bilgileri, pay oranları, ipotek, haciz, intifa hakkı gibi ayni hakların yanı sıra kamulaştırma durumu ve imar bilgileri de kontrol edilmelidir. Bu bilgilere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Web Tapu sistemi üzerinden kolaylıkla erişim sağlanabilmektedir. Web Tapu, tapu kayıtlarını sorgulama, işlem başlatma ve taşınmazla ilgili beyanları inceleme imkânı sunmaktadır. Taşınmazın hukuki durumunun yanı sıra, fiili durumu da yerinde incelenmelidir. Taşınmazın sınırları, yapılaşma durumu ve kullanım amacı ile tapu kaydındaki bilgilerin uyumlu olup olmadığı tespit edilmelidir.

4.  DEVİR İŞLEMLERİ VE TAPU SİCİLİNE TESCİL

Gayrimenkul devri için Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Devir süreci şu adımlardan oluşur:

1.  Tarafların Hazırlığı: tarafların Web Tapu sistemi üzerinden işlem başvurusu yapması ve randevu alması gerekmektedir. Web Tapu, işlem başlatma ve devir işlemleri için uygun tarih belirleme imkanı sunmaktadır. Ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bağlı olarak hizmet veren ALO 181 hattı üzerinden de randevu alınabilir ve işlemler hakkında bilgi alınabilir. Randevu alındıktan sonra satıcı ve alıcı kimlik belgeleri ve gerekli evraklarla randevu gününde Tapu Müdürlüğü’nde satış işlemi yapılacaktır.

2.  Gerekli Belgeler: Tapu Genel Müdürlüğünde devir işlemlerinin tamamlanabilmesi için bazı belgelerin hazır edilmesi gerekmektedir. Bu belgeler; tapu senedi, tarafların kimlik belgeleri, vergi numarası, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi ve işlem bir vekil aracılığıyla yürütülecekse vekaletnamedir. Belediyeden alınan rayiç değer belgesindeki rayiç değerin altında satış yapılması durumunda tarafların para cezası alması gündeme gelecektir. Devir sürecinin sağlıklı bir şekilde tamamlanabilmesi için belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde sunulması gerekmektedir.

3.   Tapu Harcı ve Vergiler: Alım satım işlemlerinde taraflar tapu harcı öder. 2025 yılı itibarıyla tapu harcı, satış bedelinin %4’ü olup alıcı ve satıcı arasında paylaşılır.

4.   Resmi Senet Düzenlenmesi: Tapu Müdürlüğü, tarafların beyanına uygun şekilde resmi senedi düzenleyerek taraflara imzalatır.

5.  Tapu Siciline Tescil: Resmi senedin imzalanmasıyla birlikte, taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer ve tapu kaydı güncellenir.

5.  ÖZEL DURUMLAR VE HUKUKİ ENGELLER

• Önalım Hakkı: Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, hissedarların önalım hakkı bulunur. Bu hak, bir hissedar taşınmazını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer hissedarların öncelikli olarak satın almasını sağlar. Önalım hakkı, satış işlemi tapuya tescil edildikten sonra üç ay içinde kullanılmalıdır.

• Yabancıların Taşınmaz Edinimi: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın alması belirli kurallara tabidir. Yabancılar, askeri yasak bölgeler ve güvenlik alanları dışında taşınmaz satın alabilir. Ayrıca, bir yabancının edinebileceği taşınmaz toplam yüzölçümü, ilgili ilçe yüzölçümünün %10’unu geçemez.

• Miras Yoluyla Geçen Taşınmazlar: Miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışı için mirasçılar arasında paylaşımın netleşmesi gerekir. Miras ortaklığı sona ermeden taşınmazın devri zor olabilir. Mirasçılar anlaşamazsa, mahkeme kararıyla taşınmazın satışı veya paylaşımı sağlanabilir.

• İpotekli Taşınmazların Satışı: Bir taşınmaz üzerinde ipotek bulunuyorsa, satış işleminde ipoteğin kaldırılması veya devralan kişinin ipotekle birlikte taşınmazı satın alması gerekir. Alıcı, ipotek borcunun devredilip devredilemeyeceğini tapu kaydı üzerinden kontrol etmelidir.

• Kısıtlı veya Vesayet Altındaki Kişilerin Taşınmaz Satışı: Kısıtlılar (mahkeme kararıyla fiil ehliyeti sınırlandırılmış kişiler) veya vesayet altındaki bireylerin taşınmaz satışı, vesayet makamının iznine tabidir. Satış işlemi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nden izin alınmalıdır.

• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Olan Taşınmazlar: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapularına sahip taşınmazlarda, yönetim planı ve bağımsız bölümlerin kullanım hakkı göz önünde bulundurulmalıdır. Alıcı, taşınmazın ortak alanlarına dair düzenlemeleri detaylı incelemelidir.

6.  SONUÇ

Gayrimenkul alım satımı, hem alıcı hem de satıcı açısından dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Tapu sicil işlemlerinin doğru bir şekilde gerçekleştirilmesi, tarafların mağduriyet yaşamaması için büyük önem taşır. Gayrimenkul satın almadan önce hukuki incelemelerin yapılması, taşınmazın mevcut durumunun araştırılması ve mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi, olası hukuki ihtilafları önlemek açısından kritik adımlardır. Ayrıca, noter onaylı sözleşmelerin düzenlenmesi ve uzman görüşü alınması, sürecin güvenilirliğini artıracaktır.

Bu süreçte, mevzuata uygun hareket etmek ve gerekli yasal prosedürleri eksiksiz yerine getirmek, taraflar arasında güvenli bir alışverişin sağlanmasına yardımcı olur. Gayrimenkul piyasasında bilinçli hareket edilmesi, yatırımların değer kaybetmemesi ve hukuki risklerin minimize edilmesi açısından son derece önemlidir. Dolayısıyla, profesyonel danışmanlık almak ve hukuki destekten faydalanmak, sağlıklı ve sorunsuz bir tapu devri için en güvenilir yöntemdir.